Как заключить договор на аренду офиса

Каждой компании для нормального функционирования необходимо офисное помещение. Подавляющее большинство российских малых и средних предприятий собственными площадями, которые можно было бы использовать в этом качестве, не располагают, и поэтому их приходится арендовать. Для оформления такой сделки с недвижимостью необходимо заключать соответствующие договоры, причем делать это нужно в полном соответствии с нормами действующего законодательства, а также таким образом, чтобы избежать различных неприятностей и недоразумений в дальнейшем.

Договоры аренды офисного помещения — это важные юридические документы, к оформлению которых нужно отнестись со всей ответственностью. Юристы нашей компании оказывают квалифицированную помощь в:

• составлении договоров аренды;
• проверке заключенных договоров;
• расторжении договоров, заключенных на заведомо невыгодных для арендаторов условиях.

Проверка полномочий арендодателя

Перед тем, как заключать договор аренды, необходимо проверить, обладает ли арендодатель соответствующими полномочиями. Если он является собственником сдаваемого помещения, то он должен предоставить свидетельство о праве собственности.

Помещение может также находиться:

• В федеральной собственности;
• В муниципальной собственности.

В первом случае правом сдавать его в аренду могут обладать предприятия-балансодержатели. Его подтверждением является договор о передаче имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление и письменное согласие собственника. Если собственником помещения является муниципалитет, то для того, чтобы получить его в аренду, нужно будет выиграть соответствующий конкурс.

Подробно требования, относящиеся к подтверждению полномочий, изложены в главах 34 и 19 Гражданского кодекса РФ, а также в Федеральном законе №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Другие важные моменты

В тех случаях, когда в аренду сдается помещение, находящееся в муниципальной или федеральной собственности, то требуется отчет оценщика о размере арендной платы. Этот документ должен предоставить арендодатель, причем арендатору нужно быть готовым к тому, что его получение может серьезно затянуться.

Специалисты нашей компании настоятельно рекомендуют перед заключением договора аренды получить выписку из единого государственного реестра. Она необходима для того, чтобы убедиться в том, что сдаваемые помещения не арендованы кем-то другим, а также для того, чтобы полностью убедиться в статусе собственника.

Проект договора аренды: на что обратить внимание?

Перед тем, как подписывать договор аренды, нужно внимательно его изучить. Лучше всего, чтобы это делал опытный юрист. Наибольшее внимание следует уделить таким важнейшим положениям, как:

• Срок аренды;
• Размер арендной платы;
• Форма и порядок выплаты арендной платы, размер и частота ее увеличения;
• Соответствие помещения различным нормам;
• Условия о текущем и капитальном ремонте, а также содержания помещения;
• Фиксация факта и даты передачи помещения в аренду;
• Наличие условия о возможном досрочном расторжении договора;
• Порядок продления срока действия договора.

Согласно действующему законодательству, в тех случаях, когда срок аренды превышает один год, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Чтобы этого избежать, договоры аренды часто составляются на срок до одного года.

В договоре должен быть четко прописан размер арендной платы, способ ее определения и вид (это может быть не только денежная, но и другая форма). Российскими законодательными актами установлено, что арендная плата может изменяться не чаще, чем один раз в год. Лучше всего предел такого изменения установить в процентном отношении к предыдущему году.

В арендном договоре необходимо указать, каким именно действующим нормам (градостроительным, санитарным, противопожарным и т.п.) должно соответствовать сдаваемое в аренду помещение. Если этот пункт нарушается, то арендатор вправе выставить арендодателю требование об уплате штрафа (его размер и порядок оплаты следует оговорить в договоре).

Пункт о текущем и капитальном ремонте, содержании помещения, а также расходов на них также важно прописать в договоре. Что касается фиксации даты и факта передачи помещения в аренду, то она часто осуществляется отдельным приложением к договору. Пункт о порядке пролонгации должен детально описывать эту процедуру, а параграф о досрочном расторжении договора должен содержать пункты, четко гласящие о том, когда это может произойти.